Impozit pe Chirie 2026 — Cât Plătești și Cum se Declară

Veniturile din chirii obținute de persoanele fizice sunt impozitate cu 10% din venitul net, conform Codului Fiscal. În 2026, proprietarii care obțin chirii trebuie să declare veniturile realizate în 2025 prin Declarația unică (D212), cu termen 25 mai 2026, și să estimeze veniturile din 2026 pentru stabilirea impozitului anticipat.

Există două regimuri de impozitare la alegere: sistemul real (cheltuieli deductibile reale) și norma de 20% (deducere forfetară). Odată ales un sistem pentru un contract de închiriere, acesta se menține pe toată durata contractului.

Cele Două Regimuri de Impozitare

Sistemul Real

Impozitezi pe venitul net = chiria brută − cheltuieli deductibile dovedite. Cheltuieli deductibile includ:

• Reparații și renovări documentate (facturi/chitanțe)
• Impozitul pe clădire și terenul aferent
• Asigurarea locuinței (facultativă)
• Dobânzile la creditul ipotecar al imobilului (dacă e cazul)
• Comisioane de administrare (dacă folosești o agenție)

Exemplu sistem real:

• Chirie anuală: 18.000 RON
• Cheltuieli deductibile (reparații, impozit clădire, asigurare): 3.500 RON
• Venit net: 14.500 RON
• Impozit 10%: 1.450 RON/an

Norma de 20% (Deducere Forfetară)

Impozitezi pe venitul net = 80% din chiria brută, fără a mai dovedi cheltuieli reale. Este mai simplu de administrat, dar poate fi dezavantajos dacă cheltuielile reale depășesc 20%.

Exemplu normă 20%:

• Chirie anuală: 18.000 RON
• Venit net: 18.000 × 80% = 14.400 RON
• Impozit 10%: 1.440 RON/an

În exemplul de mai sus, cele două sisteme dau rezultate similare. Dacă renovezi intens sau ai costuri mari, sistemul real devine mai avantajos.

CASS pe Venituri din Chirii

Pe lângă impozitul de 10%, proprietarii datorează și CASS (10%) dacă veniturile nete anuale din chirii depășesc 6 salarii minime (6 × 4.050 = 24.300 RON în 2025).

• Sub 24.300 RON venit net anual din chirii: nu datorezi CASS
• Peste 24.300 RON: CASS = 10% × venit net, cu plafon maxim la 60 salarii minime

Dacă ești și salariat (și plătești CASS prin angajator), CASS din chirii nu se mai duplează — ești scutit de CASS suplimentară pe veniturile din chirii.

Tabel Comparativ — Impozit la Diferite Nivele de Chirie

| Chirie lunară | Chirie anuală | Sistem real (chelt. 15%) | Normă 20% | |---|---|---|---| | 500 RON | 6.000 RON | 510 RON | 480 RON | | 1.000 RON | 12.000 RON | 1.020 RON | 960 RON | | 1.500 RON | 18.000 RON | 1.530 RON | 1.440 RON | | 2.500 RON | 30.000 RON | 2.550 RON | 2.400 RON | | 5.000 RON | 60.000 RON | 5.100 RON | 4.800 RON |

Sistemul real calculat cu cheltuieli deductibile de 15% din chirie. CASS neinclus.

Contractul de Închiriere — Obligații

Contractul de închiriere nu trebuie înregistrat obligatoriu la ANAF din 2023 — procedura de înregistrare a contractelor a fost eliminată. Totuși, proprietarul are obligația să declare veniturile prin D212.

Ce trebuie să faci ca proprietar:

1. Încheie contract de închiriere în formă scrisă (recomandat, nu obligatoriu pentru rezidențial)
2. Declară venitul anual în D212 până pe 25 mai al anului următor
3. Achită impozitul și CASS (dacă e cazul) la același termen

Chiria în Valută

Dacă chiria e stabilită în EUR sau altă valută, conversia la RON se face la cursul BNR din ziua plății efective. Declari suma în RON, nu în valută.

Ce Se Întâmplă Dacă Nu Declari Chiria

ANAF are acces la:

• Contractele din evidențele notariale și ale instanțelor
• Datele din registrul imobiliar și Cadastru
• Informațiile din platformele de închiriere (OLX, imobiliare.ro, Airbnb — ultimele prin schimb de date internațional)

Nedeclararea veniturilor din chirii constituie evaziune fiscală și se sancționează cu:

• Amenzi contravenționale (50–500 RON pentru declarație nedepusă)
• Impozit calculat din oficiu + majorări de 0,03%/zi din suma datorată
• În cazuri grave (sume mari, intenție dovedită): dosar penal

---

Întrebări Frecvente

Cât plătesc impozit pe chirie în 2026? 10% din venitul net. Venitul net se calculează fie prin deducerea cheltuielilor reale (sistem real), fie aplicând o deducere forfetară de 20% din chiria brută.

Trebuie să înregistrez contractul de chirie la ANAF? Nu mai este obligatorie înregistrarea contractului la ANAF din 2023. Obligația este să declari venitul prin Declarația unică (D212) până pe 25 mai al anului următor.

Dacă am doi chiriași în apartamente diferite, cum declar? Declari fiecare contract separat în D212, sumând veniturile. Dacă ai ales regimuri diferite pentru contracte diferite (real vs. forfetă), le menții separat pe fiecare.

Plătesc CASS dacă sunt salariat și am și chirie? Nu. Dacă angajatorul tău reține CASS lunar (ceea ce face orice angajator), ești scutit de CASS suplimentară pe veniturile din chirii, indiferent de valoarea chiriei.

---

Calculează-ți sarcina fiscală totală pe calculatorul GhidSalariu.ro. Citește și ghidul complet despre declarația unică 2026 pentru a înțelege tot procesul de declarare.